2022年三季度武汉市房地产市场分析

2022武汉市将集中供地由3次调整为6次，三季度供地围绕“稳经济”工作精神，继续采用熔断后直接“摇号”的便捷方式，合理设置竞买保证金，优化项目在规划用途、区域分布等方面的配比，增加中小规模用地的数量，最大限度释放了政策友好度、提高了项目吸引力。

9月27日第三次集中供地收官，意味着武汉市2022年三季度供地结束。从竞买结果看：一是市场延续了平稳态势，虽然此次供地推出的宗数较前两批次大幅增加，项目成交情况良好，但仅2宗地块产生溢价、1宗触发“熔断”。二是民营企业参与度显著提升，此次参与硚口区053号及东西湖区068号两宗溢价地块竞争的企业，绝大部分为民营企业。

土地供应方面。2022 年三季度，首次正式公告推出的各类用地共计59宗，住商混合8宗，纯住宅21宗，住宅混合4宗，纯商服8宗，商服混合13宗，工业3宗，公用设施2宗，纯住宅用地占比较大。

土地成交方面。全市三季度共计成交各类用地51宗（含上年供应在本年成交地块以及工业地块），同比上涨750%。成交土地总面积223.7万平方米，同比上涨1014.6%；土地总价款327.72亿元，同比上涨1319.93%。由于2021年为三次集中供地，主要供地安排在第二及第四季度，而 2022 年则改为六次集中供地，供地数量相对平均，因此同比数据产生较大差异。

土地价格方面。三季度全市平均楼面地价约为7000元/平方米，大多数地块以底价成交，仅3宗土地产生溢价，1宗触顶“熔断”。成交宗地中有三块出现溢价，分别为：位于硚口区梦泽湖西路的053号住宅地块，经4家企业网上竞价11轮后触发“熔断”，最终以44709万元的总价成交；二是位于东西湖区创慧路的068号住宅地块，经2家企业网上竞价3轮后，最终以67463 万元的总价成交；三是东湖高新区046号地块，经过89轮激烈竞价，最后被武汉焱燃能源科技有限公司竞得，成交价3750万元，溢价156.85%。

从竞买结果看。本批次宅地数量较多，商服等供地数量不少；随着房地产政策松绑调整，市场预期转好，开发商拿地热情有所回暖，用途结构方面，三季度成交的地块主要以住宅类、商服类用地为主。其中住宅类用地（纯住宅、住宅混合）22 宗，商服类用地（纯商服、商服混合、住商混合）19 宗，其他用途（工业及其他等）用地 10 宗。商服用途数量显著增加，各企业对武汉城市发展依然持看好态度。

区域结构方面。主城区的土地成交宗数较多，成交23宗，新城区成交22宗，开发区成交6宗，除汉南区无供地外，其他区域均有成交。

拿地房企方面。三季度成交的51宗地有32宗地被28家国企开发商取得，占总地块的 62.75%，国企成为了本轮集中供地的拿地主力军。进一步分析发现，在28家拿地国企中绝大部分为区级国有平台公司。

从集中供地情况看，今年前三轮成交金额合计519.51亿元，上年度前三轮成交金额1297.22亿元，金额差距较大。但是2022年供地次数由三次变六次，具体数据情况得看接下来三次集中供地情况。

总体来看，三季度供地宗数和民企参与度均有提升。虽然市场整体仍在低位运行，但是三季度开发商拿地意愿增强。武昌、洪山、新洲等区的多个项目也由民企竞得，民企参与度增加，释放了市场“回暖”信号。与此同时，外地知名企业纷纷落子武汉。此次供地吸引了珠海华发、中信泰富、广东中交等外地大型企业参与竞争并有所斩获，反映出业界依然看好武汉市场的发展前景。四季度武汉市还有三次集中供地安排，随着房地产政策持续优化宽松、“二十大”顺利召开，经济态势平稳发展，后期市场应稳中有升。

三季度，武汉市已多次优化调整相关楼市政策，促进房地产市场平稳运行。通过适当调整房贷利率和落户政策等举措，加快保交楼专项基金落地，加大复工复产保交楼力度，进一步优化调整限购政策，吸引人口流入等政策工具均能够进一步增加武汉楼市成交量。在一系列政策优化调整“组合拳”的带动下，武汉房地产市场呈现逐步企稳趋势。

截至三季度末，房地产市场 9月下行压力仍未缓解，部分房企仍在采取“以价换量”的营销策略。

三季度，武汉新建商品房成交38645套，同比下降23.22%，成交面积429.65万平方米，同比下降24.19%。

（一）住宅市场

1.新房供应方面。新建商品房批准预售34416套，批准预售面积434.1万平方米，同比下降51.89%；其中，新建商品住房批准预售26472套，批准预售面积307.2万平方米，同比下降 51.15%。

截至2022年9月末，已批准预售尚未网签的商品住房181758套，面积2117.15万平方米。

根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据，第三季度有307.25万平方米商品住宅可达销售条件。

2.新房成交情况。整体而言，新建商品住宅成交套数和成交面积同比均出现较大幅度下降。

成交数量方面。7月新建商品住房网签销售12393套，网签销售面积139.80万平方米，环比增长11.5%，同比减少24.64%。8月新建商品住房网签销售9600套，网签销售面积108.05万平方米，环比减少22.71，同比减少15.23%。9月新建商品住房网签销售7802套，网签销售面积89.49万平方米，环比减少17.18%，同比减少47.56%。

区域方面。三季度，主城区、新城区和开发区的成交套数分别为 13627 套、12324 套和 4204 套，比例为45:41:14。其中东湖高新区成交套数最多，成交面积最大。

价格方面。根据国家统计局的最新数据，7月全市新建商品住宅成交价格环比下降0.2%，同比下降3.7%；8月环比下降1.3%，同比下降4.3%；三季度价格变化趋势依旧下行。

3.新建商品住宅市场总结。2022年三季度，在房住不炒的政策底线下，中央继续支持地方优化房地产政策，7月28日，提出因城施策用足用好工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；8 月底以来，多次提出允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；9月底，部委频繁释放利好政策，稳市场、稳预期。地方层面，进入9月，各地因城施策节奏有所加快，武汉市也积极跟进相应政策，进一步稳定市场。武汉新房市场呈现出持续低位运行趋势，趋于稳定。

（二）商办市场

三季度全市新建写字楼市场成交量大幅度降低和商业用房市场成交量有所回升。

1.商业市场。三季度全市商业用房合计成交4620套，成交面积41.19万平方米，同比分别增长13.68%和26.47%。

从各区域看，三季度，主城区、新城区和开发区的商业用房成交套数分别为2258套、1899套和463套，占共成交套数的比值为49:41:10，江岸区、汉阳区、江夏区的成交套数最高，武昌区成交面积最多。

2.写字楼市场。三季度全市写字楼合计成交3269套，成交面积30.62万平方米，同比分别减少55.46%和63.59%。

从各区域来看，三季度洪山区、青山区、江汉区成交数量排名前三。全市新增供应约为31.3万平方米，甲级新增供应15.8万平方米。武汉优质办公楼总体量达到782.1万平方米，其中甲级办公楼总体量为269.2万平方米。

租赁市场方面。据戴德梁行数据，2022年第三季度，五大核心商务区共录得约2.7万平方米的净吸纳量，整体市场处于存量消化期，空置率环比下降约0.9个百分点至36.6%。市场总存量维持在282.1万平方米，市场去化压力有所降低。受市场环境与企业成本管控的双重承压影响，武汉核心商务区甲级写字楼整体租金进一步下探，三季度全市核心商务区甲级写字楼整体租金环比下降1.8%至每月每平方100.7元。其中，光谷区域租赁市场最为坚挺，空置率环比下降约0.2%，主要得益于区域科技与新兴产业利好政策与高新企业群聚效应，光谷企业表现持续活跃。

3.新建商办市场总结。从销售和租赁两个市场的数据来看，商业用房市场销售面积同比有所回升，写字楼成交量同比大幅度下降，成交数量涨跌不一。同时租赁市场价格下降，虽然部分核心区域写字楼空置率有所下降，但对武汉整体市场而言依然承压较重。

2022年三季度，存量房成交26463套，成交面积265.3万平方米，同比增长5.12%；其中，存量住房成交25123套，成交面积237.75万平方米，同比增长2.61%。分月来看，存量住宅7月成交7711套，成交面积76.27万平方米；8月成交7886套，成交面积79.05万平方米；9月成交9526套，成交面积82.42万平方米。

2022年三季度成交面积比2020年、2021年同期下降26.44%和上涨2.61%。成交套数比2020年、2021年同期下降27.48%和上涨0.2%，由数据可以看出，三季度成交量虽与 2020 年同期有所差距，但与 2021 年相比稳中有升，成交量逐步好转。

根据国家统计局最新发布的数据，武汉市二手住宅价格指数7月环比下降0.1%，同比下降4.6%，8月环比下降0.1%，同比下降5.1%；9月数据暂未公布。总体上，随着各项房地产政策宽松，开发商折扣力度加大，成交量有所回升，成交价格小幅降低。

全市三季度共计成交各类用地51宗，环比大幅度上涨，且民企、外地企业参与者增加，土地市场状况相对有所改善，一定程度上体现了市场对武汉房地产的信心增加。三季度虽然房地产市场政策利好不断，但武汉新建商品房成交套数、面积均同比下降20%左右，新房市场行情继续下探。存量房市场成交小幅增加，政策叠加对市场有一定促进作用。整体而言，武汉市场依旧与全国房地产市场保持一致，四季度政策环境及经济情况仍是市场走向的关键所在。