征收中停产停业损失评估的处理方式

                     

一、停产停业损失的概念


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十三条的规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


从企业经营的角度考虑,停产停业导致的损失主要为两个方面,一是企业在正常经营条件下所获得的净利润损失,二是停产停业损失导致企业额外支出,例如人员工资或员工遣散费等。


在征收实务中,不论是征收国有土地上房屋还是集体土地都会遇到大量的生产性企业,从保障被征收当事人权益、减少社会矛盾的角度,应当对征收导致当事人的停产停业损失进行合理补偿。


二、停产停业损失补偿的确定方式


根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)第十四条的规定:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。



《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条的有关规定,停产停业损失按照被征收房屋价值5%的补偿或者由评估公司进行评估确定。在征收中,各地也有类似的规定,基本上都是规定按房屋补偿价格的一定比例确定停产停业补偿金额,如果被征收人有异议的,可委托评估机构进行评估确定。所以,停产停业损失补偿一般是按被征收房屋价格的一定比例,或经过评估确定。


三、停产停业损失评估的难点


目前关于停产停业损失如何评估没有指导性文件,各地只有一些原则性文件,例如《武汉市国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)》规定:停产停业损失评估由选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3 年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估。


停产停业如果涉及人员工资或员工遣散费等,一般可以根据企业实际劳动合同、劳动社保缴费、工资支付凭证等并结合《劳动法》等相关规定进行估算。如果工资支付凭证缺失,也可以按当地的平均工资水平进行估算,所以相关争议不大。对于企业经营净利润,则涉及收入、成本、税费等,相关依据必须充分可靠。如果企业管理相对规范,能提供完整的可靠的经营资料,则有利于评估工作的顺利开展。倘若企业经营资料不齐全,或者会计资料不能完全体现企业经营情况,则该如何评估呢?这种情况在征收中山涉及一些微小民营企业时尤为突出。



所以,在目前对停产停业损失没有具体的评估指导性文件的情况下,需要评估经营资料不齐全企业因征收房屋造成的正常的经营收益损失和额外支出是评估实务中面临的普遍问题。


四、企业经营利润评估处理方式


在企业不能提供完整的经营资料而需要评估其经营净利润时,可以按照企业资产对企业价值的贡献,以及生产要素组合所体现的生产能力,根据企业的经营情况采用下面两种方式处理。


一是对正在生产的具备一定规模的企业可以采用经营规模或生产能力测算其经营损失的,以经营规模或生产能力为限评估经营损失。例如根据养殖场的养殖能力,生产企业的生产规模确定其生产能力,依据产品的市场价格确定其收入,同时根据生产规模、产量等合理地确定原材料、人工、水电等成本,并考虑税费测算其经营的净利润。


二是对已经停产或半停产状态的企业,根据资产的规模,按经营设施及土地经营权和设备等的价值为基础参照行业的平均资产报酬水平进行评估,即为资产报酬率法。


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经营规模或生产能力测算其经营损失,如同房地产的假设开发法。资产报酬率法如同房地产的收益乘数法。两种方式方法都有理论支撑,可以估算企业的经营净利润,可以为征收人在确定停产停业损失补偿时提供参考。


五、存在的问题


在按生产规模进行评估时,应该按企业正常生产状况进行计算,将可能出现的问题都应该考虑充分,例如,养猪厂要考虑到猪舍不会永远处于饱和状态,总有补栏的空档期。预制构件厂生产因为是露台晾晒预制块,所以考虑到下雨下雪导致的不能生产情况。


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同时,在进行评估时各种数据的取值一般应该平均、一般情况下的值考虑,除非有很充足的依据可以说明不是一般、平均情况,每项数据应该符合常理合乎逻辑。


经营规模或生产能力测算的经营利润不是企业的客观利润,而是类似该规模企业的社会平均利润,采用经营规模或生产能力测算经营利润的方式是一种替代方式,并不能直接地反映被征收企业的实际情况。同样,采用资产报酬率也只是评估的社会一般情况下的资产获利能力。所以,上述评估方式不是按照房屋被征收前3 年的效益情况对停产停业损失进行的评估,评估结果的可用度需要委托方自己决策,相关评估的前提、处理方式需要得到委托人委托确认。


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