2022年上半年武汉市房地产市场分析

摘要

2022年上半年武汉土地市场成交37宗地,土地总价款205.5亿元,同比下降79.22%;新建商品住宅成交55942套,同比下降48.65%;存量住房成交35596套,同比下降35.99%;虽然商办市场销售量好于2021年同期,但整体而言,武汉市上半年土地市场遇冷,房地产销售量急剧下降,武汉市上半年房地产市场可谓是遭遇强劲寒流。


Vol.1/   土地市场

2022年,武汉市将集中供地由3次调整为4次,采取少量加推模式。上半年,宏观经济下行压力加大,土拍基本延续去年下半年趋势,除少数流拍外,大部分地块均底价成交。


上半年,武汉土拍政策持续优化,通过调整供地节奏、供地规模、供地结构,继续落实“出让最高价”制度,优化竞买方式、合理设置保证金比例、优化租赁房配建方式,同时增加银行保函作为参加土地竞买的履约方式,鼓励和吸引房企参与竞地。


6月29日,武汉2022年度第二轮集中供地顺利完成,意味着武汉市2022年上半年供地结束。


土地供应方面。2022年上半年,首次正式公告推出的各类用地共计122宗,住商混合7宗,纯住宅7宗,住宅混合4宗,纯商服5宗,商服混合7宗,其他92宗。


土地成交方面。全市上半年共计成交各类用地37宗(含上年供应在本年成交地块以及工业地块),同比下降56%。成交土地总面积105.6万平方米,同比下降81.51%;土地总价款205.5亿元,同比下降79.22%。


2020年以来各季度土地成交情况


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土地价格方面。上半年全市平均楼面地价为9505元/平方米,大多数地块以底价成交,整体溢价率为1.42%。溢价地块8宗,洪山区2宗,平均溢价率14.57%;黄陂区2宗,平均溢价率22.59%;江岸区1宗,溢价率45.67%;硚口区1宗,溢价率5.00%;新洲区1宗,溢价率20.00%;东西湖区1宗,溢价率60.61%。


从竞买结果看,以武汉城建、光谷建投等为代表的市属及区属国企仍是拿地主力,占比56.76%。总体来看,市场拿地态度仍趋谨慎,一方面本批次宅地数量较少,商服、工业用地居多;另一方面市场预期尚未恢复,房企资金链紧张,出手谨慎也属正常。


用途结构方面,上半年成交的地块主要以住宅类、商服类用地为主。其中住宅类用地(纯住宅、住宅混合)11宗,商服类用地(纯商服、商服混合、住商混合)20宗,其他用途(工业等)用地6宗。


2022年上半年各用途土地成交情况

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区域结构方面,主城区的土地成交宗数较多,其中主城区成交20宗,新城区11宗,开发区6宗。分别为:江岸区3宗,江汉区2宗,硚口区2宗,洪山区4宗,武昌区2宗,青山区4宗,汉阳区3宗,东新区4宗,经开区2宗,东西湖3宗,黄陂区6宗,新洲区1宗,蔡甸区1宗,总计37宗。


各大主城区均有供货,占总成交建面68.23%,其中江岸区、硚口区、江汉区占总成交建面44.75%;远城区占总成交建面19.06%,其中黄陂区成交建面占比13.61%;开发区占总成交建面12.71%。


上半年各行政区土地成交情况

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拿地房企方面,37宗地的竞得者中,有21家国资企业,其中武汉市城建集团以103.37亿元拿下5宗地,分别为P(2022)011号地块、P(2022)015号地块、P(2022)021号地块、P(2022)023号地块、P(2022)026号地块。位于洪山区白沙洲大道的P(2022)027号住宅地块是上半年最热门的地块,经5家企业网上竞价30轮后触发“熔断”,进入“摇号”环节,最终保利发展湖北公司以44056万元的总价成交,溢价率仅15.00%。


总体来看,6月份的集中供地相较于第一批次,供地宗数和竞争溢价水平均有一定提升,但整体而言,在不少知名开发商出现暴雷、销售持续下降等情况下,上半年开发商拿地意愿持续下降,武汉市多个地块低价成交。


下半年武汉市还有第三、四批次集中供地,市场情况如何,还需视整体经济走势和消费者信心而定。


Vol.2/   新房市场

5月武汉解除了对四大远城区的限购,后又在6月进一步放松限购政策,规定本市户籍居民家庭在限购区域已有2套住房的,可在限购区域再新购1套房;非本市户籍居民家庭在限购区域内首次购买普通住房的,在武汉市缴纳个税或社保年限由3年内累计1年调整为3年内累计6个月。


在一系列政策优化调整“组合拳”的带动下,武汉房地产市场呈现出复苏回暖趋势。6月份,武汉市新建商品房成交套数达10855套,较5月份环比增长约28.5%。其中,6月20~30日期间共成交5441套,日均成交近500套,和5月份的日均成交量相比上涨了81.6%。


上半年,武汉新建商品房累计成交55942套,同比下降48.65%,成交面积627.76万平方米,同比下降50.39%。


住宅市场


01


新房供应方面。新建商品房批准预售57096套,批准预售面积718.17万平方米,同比下降49.67%;其中,新建商品住房批准预售46146套,批准预售面积532.77万平方米,同比下降62.67%。

2020年以来新建商品住宅供应量

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截至2022年6月末,已批准预售尚未网签的商品住房180056套,面积2099.14万平方米。


根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据,第二季度有144个项目、504.07万平方米商品住宅可达销售条件,其中,东西湖区、江岸区和汉阳区的供应量名列前三。

第二季度末已批准待售的商品住宅总面积

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02


成交情况。整体而言,新建商品住宅成交套数和成交面积同比均出现大幅度下降。


成交数量。上半年,全市新建商品住宅成交55942套,同比下降48.65%,成交面积627.76万平方米,同比下降50.39%。其中,4月成交9680套,103.23万平方米;5月成交8448套,97.90万平方米;6月成交10855套,125.38万平方米。


2021年至今各月新建商品住宅成交量

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区域方面。上半年,主城区、新城区和开发区的成交套数分别为27223套、21695套和7024套,比例为49:39:12。其中江岸区成交套数最多,汉阳区成交面积最大。

2022年上半年各区新建商品住宅成交情况

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注:上述数据根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的每日成交数据统计。

2021年以来新建商品住宅成交价格变化

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价格方面。根据国家统计局的最新数据,4月全市新建商品住宅成交价格环比下降0.8%,同比下降0.3%;5月环比下降0.8%,同比下降1.8%;6月环比下降0.4%,同比下降2.9%。从价格指数曲线来看,新建住宅价格持续下跌,但在6月跌幅收窄。


03

新建商品住宅市场总结。2022年上半年,宏观经济下行压力加大,“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升,中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。在经济大背景影响下,供需两端双双放缓,价格稳中略降,武汉市新建商品住宅市场走势偏弱。

商办市场

上半年全市新建写字楼和商业用房市场成交量均有所回升。

01

商业市场。上半年全市商业用房合计成交8984套,成交面积80.88万平方米,同比分别增长11.52%和15.99%。


2019年以来各季度新建商业用房成交量

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从各区域看,上半年,主城区、新城区和开发区的商业用房成交套数分别为3651套、4326套和1007套,占共成交套数的比值为41:48:11,江夏区、汉阳区、东新区的成交套数最高。


2022年上半年各区新建商业用房成交量

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从各行政区看,江夏区凭借武汉恒大科技旅游城、星光耀绿城尊蓝、阳光100凤凰街等项目集中备案,成交量居全市首位。


02

写字楼市场。上半年全市写字楼合计成交11102套,成交面积116.31万平方米,同比分别增长93.91%和136.05%。

2019年以来各季度新建写字楼成交量

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2022年上半年各区新建写字楼成交量

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从各区域来看,武昌区和江汉区分别凭借绿地国际金融城、绿地汉正中心等项目集中备案,成交面积均突破20万㎡,居全市前2位。东湖高新、青山和江岸成交量也较多,成交均在10万㎡以上。


租赁市场方面。据贝壳研究院数据,今年上半年全国百城租赁成交环比下跌8.4%,同比基本持平。5月全国百城租赁成交环比增加近20%,6月则环比增加超过30%。2022年上半年,武汉市优质甲级写字楼存量至282.1万平方米,短期内市场整体空置率爬升,截至2022年二季度武汉核心商务区优质甲级写字楼市场整体空置率37.5%,比2021年末升高约2.4%,租金有所降低。


03


新建商办市场总结。从销售和租赁两个市场的数据来看,商办市场销售面积同比有所回升,写字楼成交量也有所上升,租赁市场价格下降,随着整体经济环境的下行,未来商办市场存在很大下行压力。

Vol.3/ 二手房市场

2022年上半年,存量房成交38033套,成交面积379.49万平方米,同比下降32.76%;其中,存量住房成交35596套,成交面积352.49万平方米,同比下降34.02%。分月来看,存量住宅1-3月成交15772套;4月成交6168套,成交面积60.82万平方米;5月成交6399套,成交面积62.81万平方米;6月成交7257套,成交面积71.9万平方米。


2019年以来各季度二手住宅成交量

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根据国家统计局最新发布的数据,武汉市二手住宅价格指数4月环比下降0.4%,同比下降1.9%,5月环比下降0.5%,同比下降2.7%;6月环比下降0.7%,同比下降4.1%。总体上,二手住宅受新房市场大面积降价、以价换量等行为影响,成交价和成交量双双下降。


2021年以来二手住宅成交价格变化

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二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%,上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。价格上涨的预期仍然不强,市场信心不足。

小结


2022年上半年,武汉市土地市场成交面积同比下降82.8%,成交金额也同比下降了近八成,并且出现了城投系集体入场托市的情况,可见市场预期的急剧变化。虽然武汉市在上半年曲折的解除了限购政策,但在新建商品房方面,供应量和成交量同比均大幅下降近六成,存量房市场价格也连续出现负增长。


上述现象说明,房地产市场受大的经济环境影响,房地产产业链紧绷。房地产业作为支柱产业,不仅仅涉及地方财政收入,还牵扯到国民经济和社会发展的方方面面,虽然武汉市作为中部地区中心城市,拥有很强的发展潜力,但未来武汉市房地产市场走向如何,还得看整体经济环境和政策动向的变化。



说明


1.文中的主城区指的是江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区;新城区指的是东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、汉南区;开发区指的是东湖新技术开发区(简称“东新区”)和武汉经济技术开发区(简称“经开区”)。


2.文中所引数据,除另有说明,均来自武汉市住房保障和房屋管理局和武汉土地市场网。


3.因武汉市住房保障和房屋管理局公布的房产成交数据口径发生变化,故相关对比分析可能与主管部门不一致。

文章分类: 专业成果
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